Még nagyon friss az élmény ezért gyorsan leírom az utolsó értékesítésünk történetét.
Önmagában a sztori is érdekes, de sok tanulsággal is szolgál, ezért akartam megosztani veletek.
A történet nyár elején kezdődik, mikor ismerősünk megkeresett, hogy segítsünk eladni a lakásukat.
A szüleiktől örökölték az ingatlant, ketten vannak testvérek, most jutottak odáig, hogy eladnák.
Az ingatlan amiről szó volt, egy 26 m2-es, Üllői útra néző 3. emeleti garzonlakás.
Ez lehet előny és hátrány is.
A mi feladatunk, hogy bemutassuk, hogy miért előnyös egy forgalmas helyen fekvő lakást venni!
Akkor most nézzük meg először, mi jó a lakásban:
- Hő és hangszigetelő kétcellás műanyag ablak van beépítve;
- Az ablakon redőny is van;
- Be van építve légkondicionáló;
- Központi fűtés van;
- Biztonsági bejárati ajtó van;
- A szobában a parketta teljesen jó állapotú;
- A beltéri ajtók jó állapotúak;
- A fürdőszobában a kád, a csempe, a bojler, a WC rendben van.
S íme a lista, mi nem volt jó:
- A konyhabútor volt a leggyengébb pontja a lakásnak, annak mennie kellett;
- Mivel a járólap régies és több helyen töredezett volt, azt is cseréltettük;
- A szoba ajtajában divatja múlt narancssárga üveg volt;
- A szoba kék színűre volt festve, ezt el kellett tüntetni.
Látható, hogy sokkal kevesebb javítani való volt, mint ami rendben volt a lakásban.
Timi elemezte az akkori piacot. Szerencsére a környéken elég nagy ingatlanforgalom van, ezért van összehasonlítási alap, elég megbízható eredménye lett az elemzésnek.
Timi kiszúrta, hogy a házban is volt hasonló lakás, amit hónapok óta nem tudtak eladni.
Ez is fontos adalék volt, ezzel az eredeti állapotú lakás ára elég jó közelítéssel becsülhető volt.
Timinek még segítsége is akadt Orsi barátnője személyében, aki a környék specialistája.
Évek óta követi, rendszerezi, elemzi az árakat, kimutatásokat csinál.
Szóval nagy spíler! – KÖSZI ORSI!
Ilyenkor a következő lépésként azt kell megállapítani, hogy a megfelelő színvonal emeléshez mennyit kell rákölteni a lakásra.
Ideális esetben ez nem több mint a tervezett eladási ár 3-5%-a.
Itt viszonylag korán kiderült, hogy ennek a lakásnak az esetében ez kicsit több mint 7%-ba kerül ha belevágunk.
Timiék elemzése azt eredményezte, hogy ennek ellenére érdemes felkészíteni a lakást az eladásra, mert így is tudjuk hozni az eladó elvárását.
Itt egyből megjegyzem, nagyon sokszor azért nem kerül sor együttműködésre, a Home Stager és a lakás tulajdonosa között, mert az eladónak irreális elképzelései vannak az árról, s nyilván mi nem vagyunk varázslók! 30-50%-kal mi sem vagyunk képesek emelni az eladási árat!
Olyan is előfordul, hogy pár hónap múlva mégis megbíznak bennünket az eladók, mikor szembesülnek vele és belátják, hogy túlzók voltak az elvárásaik.
Visszatéve az Üllői úti kecóra, felsorolom, amit megcsináltattunk:
- A főzőfülkébe konyhabútort készíttettünk, ahová új csempe is került;
- Az előszobai beépített szekrény helyére is újat gyártattunk, hogy egységes legyen a konyhabútorral;
- Az előszobában lévő gázórát egy szekrénykébe rejtettük (nyilván úgy hogy szabályos legyen, szellőzni tudjon), ezzel egy cipős szekrényt is nyertünk a vevőnek!
Ez is a konyhabútor stílusában készült; - Az előszobában 30 – 40 évvel ezelőtt divatos fa lambéria volt, azt is kiebrudaltuk;
- Az összes ajtót lemázoltattuk, új kilincseket rakattunk az ajtókra;
- Persze az összes falat kifestettük a lakásban, de a legszembetűnőbb változás a „kék” szobán volt észlelhető;
- A főzőfülkében, a fürdőszobában és az előszobában járólapot cseréltettünk;
- A szobában a parkettánál fehér szegélylécet rakattunk fel, s a szoba szép fémküszöböt kapott;
- Elegáns tejüveget rakattunk a narancssárga helyére a szoba ajtóba;
- Modern főzőlapot, mikro sütőt és hűtőszekrényt raktunk be;
- A fürdőszobába dizájnos esőztető tusolófej került be a régi helyére.
Nyilván a tulajdonos akkor bíz meg bennünket, ha a munkánk eredményeként magasabb kategóriába kerül az eladásra szánt ingatlan.
Így gyorsabban elkel a portéka.
Az már csak hab a tortán, hogy a különleges lakberendezésért a vevők hajlandók többet áldozni.
Általában ők nem szakmabeliek, nem tudják megalkotni a szép enteriőrt. Ráadásul velünk nagyon sok időt és energiát megspórolnak!
Nem nekik kell bútorokat eszközöket hajkurászni a neten. Nem kell elmenni a boltba, majd onnan hazacipelni.
Vagy még csak otthon se kell dekkolni várva a szállítóra, utána órákon keresztül összeszerelni a bútorokat.
Tehát a cél, hogy a mi tevékenységünk sokkal jobban emelje az ingatlan árát, mint amennyibe kerül.
Ha ezt képesek vagyunk érthetően szemléltetni az eladónak, akkor nem tud ellenállni a csábító ajánlatnak! 
Ez a sales! Ez az én munkám!
Szó szerint reflektorfénybe emeljük az addig szürke eminenciásként viselkedő lakást:
- A Home Staging kifejezés pont ezt jelenti! A lakást színpadra állítjuk! Az ingatlanpiac színpadára…
- Így felfigyelnek rá.
- A jó fotók, a jól megválasztott célcsoportnak összeállított hirdetés bevonzza az érdeklődőket.
- Egyúttal szűri is őket, mert a célcsoporton kívülieket nem szólítja meg a mi hirdetésünk…
- A hirdetés feladáskor elindul az érdeklődők hada, ha jól árazunk.
Rendszerint az általunk reálisnak tartott ár felett kezdünk hirdetni kicsivel, mert gyakran megesik, hogy amit mi soknak gondolunk, azt a piac úgy ítéli meg, hogy nem drága!
Ebben az esetben nem jöttek az érdeklődők.
Már egy hete hirdettük, de senki nem jelentkezett. Még ingatlanközvetítő sem…
Egy hét lakáseladásnál nem sok idő, de mi nem ehhez szoktunk.
Sokszor napokon belül eladjuk az ilyen kicsi lakásokat. Rendszerint az első napokban 2-3-5 hívást kapunk a frissen feladott hirdetésekre.
Nem akartam elnyújtani az eladás folyamatát. 500 000 Ft-tal csökkentettem az eladási árat, s láss csodát, elkezdtek telefonálni. Alakult a vevőjelölt lista és már az ingatlanközvetítők is aktivizálódtak.
Tehát a lélektani határ ennek a lakásnak az esetében 24 000 000 és 23 500 000 között volt.
S jött az első vevőjelölt, akinek úgy megtetszett a lakás, hogy 3 nap múlva ügyvédnél voltunk és készpénzben ki is fizette a lakást! 
A vevő befektetési céllal vásárolt:
- Neki érték volt, hogy forgalmas, könnyen megközelíthető helyen van a lakás.
- Olyan a lokációja, hogy metróval, éjszakai járattal is el lehet jutni hozzá, s a környéken több főiskola, egyetem, irodaház is van.
- Tehát a cél teljesül, minden nehézség nélkül kiadható az ingatlan, számára ez az álombefektetés!
- Számunkra Ő az álombefektető!
- Ilyen amikor mindkét fél, az eladó és a vevő is nyertesnek érzi magát…
HAPPY END!!!
Összefoglalás:
- Az alapvetően jó lakások, melyek csipkerózsika álmukat alusszák – jószemű szakembert alkalmazva – viszonylag kis ráfordítással extra áremelkedést hozhatnak tulajdonosának.
- Gondos elemzés után elválik, hogy az ingatlant magasabb kategóriába emelésének költsége még elfogadható-e az eladó számára.
- Van olyan élethelyzet, mikor az eladási ár maximalizálásánál fontosabb az értékesítés gyorsasága. Ilyen eset például, amikor az eladó magas összeggel „lefoglalózott” egy másik ingatlant és vészesen közeledik a fizetés határideje: Jobban megéri 2-3 millióval olcsóbban elengedni az addigi otthont, mint elbukni 10-15 milliónyi foglalót azzal, hogy nem tud időben fizetni az új lakásért.
- Vannak olyan időszakok, mikor egyes eladók még azt sem várják el tőlünk, hogy magasabb áron vagy gyorsabban adjuk el a lakásukat. Már azt is nagyra értékelik, hogy a huzamosabb ideje piacon heverő ingatlanuk végre vevőre talál. Őket hívjuk motivált eladóknak. A jelen piaci körülmények között nem nagyon találunk ilyen eladót, mert szinte bármi gyorsan elkel. Ez azzal magyarázható, hogy manapság kisebb a kínálat, mint a kereslet az ingatlanpiacon.
- A minőségi lakásért hajlandók a vevők felárat is megadni. Ezzel azt honorálják, hogy olyan lakást vittünk a piacra, amire vágynak…
Továbbá levettünk egy csomó gondot a vállukról. Nem kell napokat, heteket a berendezéssel foglalkozniuk, bútort szállítani, bútort összeszerelni, vagy erre szakembert keresni stb.
Nekik csak be kell költözniük, vagy akár másnap kiadhatják új szerzeményüket.
