Általánosságban
- Elsősorban azért, mert nem szakemberek. Az értékbecsléshez komoly tárgyi tudás és gyakorlat szükséges.
- Az ingatlan eladóknak általában nincs naprakész piacismeretük. A jó árazáshoz ismerni kell a legfrissebb információkat, valamint az árakat befolyásoló tényezőket.
- Nyilván a saját lakás mindenkinél érzelmi elköteleződést is jelent. A lakás ahol évekig élünk, a valóságosnál szebbnek, kényelmesebbnek, értékesebbnek tűnik. Az eladók kevésbé fontos tulajdonságokat túlértékelnek, vagy éppen az értéket lerontó tulajdonságokat nem veszik kellő súllyal figyelembe.
- Az árak meghatározása impulzív. Ismerőstől, szomszédtól hallják, hogy milyen áron kelt el a környékbeli lakásuk, s ehhez igazítják a saját elvárásaikat. Persze nem végeznek összehasonlító elemzést azzal a lakással.
- A túlárazás gyakori oka, hogy az ármeghatározás alapja olyan tényező ami a valóságban nincs hatással az árra. Pl. az, hogy mennyi pénzre van szüksége az eladónak az új lakásához.
Speciálisan 2014-től 2022-ig, mikor keresleti piac volt a jellemző
- Évekig gazdasági fellendülés volt. Olcsó volt a hitel, ami az ingatlanvásárlások „üzemanyaga”. Volt pénz az embereknél, amit el akartak költeni, többek közt lakásra. Amikor valamit sokan akarnak, de kevés van belőle, vagyis nagyobb a kereslet, mint a kínálat, az áremelkedést eredményez. Ebben az időszakban a vevők hajtották fel az árat, amikor bármi áron meg akartak szerezni lakásokat. Az alábbi diagram azt mutatja, hogy 2014-től szinte kiegyensúlyozott lakásár emelkedés volt tapasztalható. Évekig működött az, hogy az eladók tudatosan túlárazták az ingatlanaikat, s viszonylag gyorsan így is el tudták adni azokat;
Speciálisan 2022 III. negyedévtől, mikor kínálati piac a jellemző
- Beköszöntött a recesszió, III. negyedévtől megdrágultak a hitelkamatok, ezért a vevők száma megcsappant. Megfordult a trend. Egyre több eladó volt a piacon, nőtt a kínálat. Ennek hatására leállt az áremelkedés, az árak hónapokig stagnáltak, sőt az utóbbi hetekben 5-10%-os áresés tapasztalható.
Mi várható 2023-tól?
- Nagy valószínűséggel kínálati piac lesz a jellemző! Vagyis nagyobb lesz a kínálat, mint a kereslet. Sokkal több eladó lesz, mint vevő ami valószínűsíthetően árcsökkenést eredményez.
- Nem kell nagy jóstehetség ahhoz, hogy rájöjjünk, tarthatatlan az a mértékű áremelkedés, ami az utóbbi 6-8 évre volt jellemző. Véleményem szerint most stagnálás következik évekig. Sőt! Én személy szerint 10-30%-os visszaesést simán elképzelhetőnek tartok, pontosan azért, mert lassan elfogy a pénz az embereknél, a bankoktól pedig csak drága hitel vehető fel. Amikor túl sok eladandó van valamiből, ezzel szemben nincs sok vevő, az eladási nyomást eredményez. Egyre több eladó válik motiválttá. Most az eladók fogják lefelé szorítani az árakat, azzal, hogy bármi áron meg akarnak szabadulni ingatlanaiktól.
- Természetesen nem egységesen esnek az árak mindenhol, ahogy az áremelkedés sem volt azonos mindenhol.
Összefoglalás:
Általában az eladók értékesebbnek gondolják a portékájukat a valóságosnál.
Innen-onnan szereznek információt mennyi lehet az ár, azt még megtoldják egy kicsivel, s így kezdik árulni az ingatlanjaikat.
Van olyan időszak amikor működik ez a stratégia, most kevésbé, mert sok eladandó ingatlan között válogathat a kevés vevő.
Az eladási ár meghatározása komoly szaktudást, piaci jelenlétet igényel.
A reális ár megállapításhoz mindenképpen érdemes kikérni tapasztalt szakemberek véleményét akik naprakészek!
Állunk rendelkezésedre: info@lakasszepitok.com
