Befektetni mindig érdemes!
Csak az a kérdés, hogy mibe és mikor!
Ha másért nem, hát azért, hogy az addigi megtakarítás megtartsa az értékét. Az igazi cél nyilván a tőke növelése, vagyonépítés.
Azt mindenki tudja, hogy a parlagon hagyott pénz elértéktelenedik az infláció miatt.
Tehát otthon tartani a párnacihában, annyi mintha elégetné a lóvét az ember. Néhány évtized alatt pont zéró lesz az értéke. 
Ezért valamit kell kezdeni a pénzzel!
- Bankba tenni a pénzt manapság nem kifizetődő, mert az ott elérhető hozam közelít a 0-hoz, ha figyelembe vesszük az inflációt, akkor mínuszos a történet.
- Lehet venni „Magyar Állampapír Plusz”-t (MÁP), az hellyel-közzel hozza a („bevallott”, de nem a valóságos) inflációt kompenzáló hozamot, de az is csak a pénzügyi vegetálás terepe, vagyonépítésre esély sincs vele.
Na de akkor mit kezdjen az ember a pénzével?
- Vegyen Dollárt, Eurot? Persze jobb mint a Forint, de azokat is felzabálja az infláció csak kicsit lassabban!
- Menjen a tőzsdére, vegyen vállalati részvényeket, kötvényeket?
- Esetleg merészkedjen a régiségek piacára? Vegyen festményeket, műkincseket?
- Esetleg próbálja ki magát az ingatlanpiacon? Vegyen telket, vegyen garázst? Vagy ha több pénze van, vegyen mezőgazdasági területeket, szántót, vagy éppen lakást, házat, nyaralót?
Mindegyik lehet jó illetve kevésbé jó! Sőt a rossz időben kezdett befektetés lehet abszolút mínuszos is rövid távon.
Vannak olyan időszakok, amikor a vakszerencsének köszönhetően tudás, előképzettség nélkül is nyer aki valamilyen befektetési lehetőséget keres. Vannak olyan periódusok, amikor bárki meglovagolhat felfelé ívelő hullámokat és szép hozamokat produkálhat. Ilyenkor hajlamos elbízni magát a befektető, s profinak képzeli magát. Ilyenkor jön a pofára esés, a kijózanodás. Szerencsésebb esetben kis buktával túlélhető. Azonban ha túl nagy kockázatot, pl. túl nagy hitelt vállalt be, elúszhat mindene…
Most akkor érdemes befektetni ingatlanba vagy várni kell még?
Egyre több szakértő erre kapásból azt válaszolja, hogy „MOST”! Vagyis bármikor amikor felteszed ezt a kérdést! Ők azt vallják, hogy előfordulhat, hogy lefelé tartó piacon vásárolsz, de hosszútávon az árak folyamatosan mennek felfelé, ezért az ingatlanpiaci befektetések jó megtérülést biztosítanak…
Én most az ingatlanbefektetési lehetőségeket elemzem kicsit részletesebben:
Mindenkinek mások a hozam elvárásai. Másképpen gondolkozik egy rövid távra, vagy hosszú távra befektető személy.
Persze mindenki gyorsan sokat akar keresni!
Ez ritkán sikerül, általában olyankor működik, mikor a világgazdaság dübörög, emelkedő fázisban van. Nagy általánosságban elmondható, hogy a 2020 előtti 5-6 évben prosperált a világgazdaság. A fenti befektetési formák mindegyike szép eredményeket hozott. Aki 2014 környékén kezdett befektetni az 5-6 év alatt duplázta, háromszorozta a pénzét, nagyon jól járt. Aki 2019 környékén kezdett bele pl. ingatlanpiaci befektetésekbe, azoknál vegyes a kép. Tudok olyanról akik nagyon mínuszosan várják, hogy eltűnjenek a viharfelhők, miközben a banki kamat pedig ketyeg…
A gazdaság állapota napjainkban, eladósodottság, fizetési moratórium
2019 közepére a 2014-től tartó felfutás lelassult következett egy rövid stagnálás. Az egyébként is kifulladó gazdasági lendületre jött a Covid 19 világ járvány. Az érdekes az, hogy nem egységesen rogyott meg minden piac, mert a világ vezető tőzsdéi a józan ésszel ellentétesen viselkedtek. Történelmi csúcsokat döntögettek. Bár az utóbbi hetekben ott is elindult a korrekció. Szóval most éljük a stagnálás és a recessziós visszaesés időszakát.
Vannak olyan gazdasági szegmensek amik 0 közeli szintre estek, bedőltek. Ilyenek pl. a turizmus, a szállodaipar, a vendéglátás, szórakoztató ipar, illetve a hozzájuk kapcsolódó iparágak. Ezek az iparágak foglalkoztatják az aktív lakosság 8-10%-át. Több százezer ember (becslések szerint 600.000.-800.000. fő) érintetett a pénzkeresési lehetőségének az elvesztésében. A szerencsésebbek valamilyen futár tevékenységet végeznek kényszerből. Ezzel annyi pénzt keresnek, hogy nem halnak éhen. Ha a számot családokra vetítjük, vagyis felszorozzuk 2-3-mal, látható, hogy akár 1-1,5 millió ember is érintett a nagyfokú elszegényedésben. S most csak a tetszhalott állapotban levő turizmust, vendéglátást, szórakoztatóipart vettük górcső alá…
Ha csak azzal számolunk, hogy harmaduknak van hitele, az 200.000.-300.000. főt jelent. Ezeket a kölcsönöket nem kell törleszteniük azoknak, akik 1 éve úgy döntöttek, hogy élnek a banki fizetési moratórium lehetőségével. Igazán választási esélye sem volt nekik, mert általában a hitelt felvevő emberek többségének nincsen számottevő tartaléka. Tehát a moratóriumba lépés az egyedüli lehetőség volt arra, hogy ne bukják el az otthonaikat tömegesen az emberek. De ez csak a probléma elodázása.
Mi lesz az ilyen anyagi körülmények közt élő családokkal, amikortól ismét törleszteni kell? Ez költői kérdés volt. Kénytelenek lesznek eladni a lakásaikat, házaikat vagy egyszerűen a bankokhoz vándorolnak. Ha sok tulajdonos egyszerre dönt az eladás mellett akkor sok eladandó lakás ömlik ugyanabban az időben a piacra, az megjósolhatóan lenyomja az árakat…
A legtöbb szektor, Mint pl. a kereskedelem (kivéve az élelmiszer boltok), a feldolgozó ipar, a gépjármű gyártás vegetál a 2-3 havonta bekövetkező nyitás-zárás közepette és a hektikus vásárlói igények miatt. Az biztos, hogy a WC papír gyártóknak fut a szekere…
S nyilván vannak nyertesei is a mostani életmódnak. Ezek a home office-ban végezhető tevékenységek, WEB shopok, kiszállító cégek stb.
De ki is az ingatlanpiaci befektető?
Röviden: Az az ingatlanpiaci befektető, aki a pénzét erre a piacra teszi be hosszabb-rövidebb ideig, annak reményében, hogy itt fialjon.
A teljesség igénye nélkül:
- Ő lehet külföldi állampolgár vagy cég, aki/ami nagyobb fantáziát és kisebb rizikót lát abban, hogy ide tegye a pénzét, mint egyéb helyekre. Ilyen volt amikor tömegesen vásároltak ingatlanokat Magyarországon az írek, hollandok, németek, izraeliek, oroszok stb.
- Ő lehet magyar állampolgár, vagy cég aki/ami bízva a további áremelkedésben és a bérleti díjak emelkedésében, hosszú távra vásárol lakásokat, házakat, hogy azt tartósan bérbe adja.
- Ő lehet kisebb nagyobb beruházó, aki 10-20-50-100 vagy akár több lakásos társasházakat építtet és eladja.
- Ő lehet magánszemély, vagy kis magyar cég aki/ami használt lakásokat vásárol viszonteladási céllal. Vagyis megvesz, felújít, elad – megvesz, felújít, elad…
- S nem utolsó sorba az a személy is befektető, aki csak úgy „gyűjti” az ingatlanokat. Ő a hosszútávú ingatlanpiaci befektető.
A befektetők számára jó ha esnek az árak!
Miért is?
Normál esetben a befektetők nem az áresésben érdekeltek, hisz az áremelkedéssel keresnek.
Azonban a befektető akkor tudja jó megtérüléssel bérbe adni, vagy nyereséggel eladni az ingatlant, ha „elég olcsón” tudja megvenni.
Mikor a befektető sokkal hosszabb idő alatt termeli ki a hasznát, illetve sokkal kevesebb hasznot ér el meghatározott idő alatt, mint tette azt nem sokkal korábban, akkor visszavonulót fúj! Ezt tapasztaljuk mostanság…
A fentiek miatt a korábbi töredékére esett a befektetők száma.
Háttérbeszélgetésekből tudom, hogy sok viszonteladó nagyágyú is arra panaszkodik, hogy nem lehet jó áron ingatlant venni, annak ellenére, hogy nekik aztán jó kapcsolataik vannak…
Pedig az ingatlan bizniszben mindenki tudja, hogy a „profit a vásárláskor keletkezik”, ahogy megtanultuk R.T. Kyosakitól vagy éppen a mentorunktól Király Norberttől.
Egy mutató szerint akkor vannak az árak az ingatlan befektetők számára elfogadható szinten, ha a megvásárolt ingatlant bérbe adva 10 éven belül megtérül a befektetett pénz. Jelenleg ez a mutató most 20 éven áll!!! Tehát ha most veszel egy lakást, kb. 240 hónapig ki kell adnod bérbe, hogy megtérüljön a kecóra fordított összeg. Ha ezt hitelből teszed, akkor még hosszabb a megtérülés, mert a hitel kamatát is ki kell termelned… Szóval ez a mutató is arra utal, hogy eléggé túlértékeltnek mondhatók az ingatlan árak manapság Magyarországon. Persze nem ennyire borús a kép, mert az is tuti, hogy ez alatt a 20 év alatt a megvett ingatlanod ára is megy felfelé…
Kimondható ahhoz hogy, rövid távon élénkülés induljon be az ingatlanpiacon az áraknak „korrigálniuk” kellene lefelé. Ezt akkor szoktuk mondani, mikor egy időszak alatt a megszokottnál gyorsabban emelkednek, elszállnak az árak. Akkor az a normális, hogy megpihennek (ez történik most), esetleg kicsit visszacsúsznak.
Szerintem 10-20% korrekció simán beleférne, illetve indokolt lenne, hogy érdemleges pezsdülés induljon meg ismét. Nyilván ezt az eladók nem szeretnék. Ők várják az esetleg valahonnan beeső „madarat” aki hajlandó megfizetni a túlértékelt árakat. Ezzel szemben a tapasztalt befektetők pedig kivárnak. Ezt a passzív időszakot felélénkíti a kijárási tilalmak közti nyitás. Ilyenkor a 2-3-4 hónap alatt felgyülemlett kereslet rászabadul a piacra, pár hétre felkeveri az állóvizet. A szerencsés eladók ilyenkor találnak vevőt.
Persze aki hosszútávra vásárol magának ingatlant, akár úgy, hogy végfelhasználóként beleköltözik, akár úgy, hogy kiadja, az nem foglalkozik a rövid távú 10-20%-os eséssel, mert ő megtartja 10-20-30 évig az adott lakást. Ilyen hosszú távon pedig bőven plusszos a vásárlás.
Ami most megfigyelhető az az, hogy átlagos magyar fizetésből élők (mint végfelhasználók) számára megfizethetetlen magasságba emelkedtek a lakásárak, kivéve, ha bevállalnak 3 gyereket. A magyar állam minden eszközt bevet, hogy az építőipart támogassa. Mesterséges keresletet generál a „Családi Otthonteremtési Kedvezménnyel, vagyis a CSOK”-kal, a „Babaváró hitellel”, „Első házasok kedvezményével” és még ki tudja mivel.
Ezen támogatások nélkül jó eséllyel már rég megindultak volna a lejtőn az árak. Ezek a lakásvásárlások előre jöttek néhány évvel. Ez a lehetőség nagyon jól jön most a fiatal házasoknak és az építőiparnak is, hisz ez a mesterségesen keltett kereslet milliárdokat csatornázott az ingatlanpiacra. Azonban komoly veszélyei is vannak ennek a pénzesőnek, elsősorban a fiatal párok számára. Ők röghöz lesznek kötve 10-20 évre, amíg nem törlesztik vissza a hitelt, nem költözhetnek el. Márpedig ennyi idő alatt rengeteg élethelyzet változás következhet be. A legjobban kiszámítható dolog, hogy sokan elválnak közülük. Magyarországon jelenleg a házasságok fele válással ér véget…
Az utóbbi időkig a lakást saját felhasználásra vásárlók vagyis a végfelhasználók számára készült újépítésű vagy felújított lakások árai húzták magukkal a felújításra szoruló, lepukkant lakások árait is.
Míg az előző ciklusban, folyamatosan 10-20%-os áremelkedés volt évente, a felújítással foglakozó befektetőket sem zavarta, hogy egyre drágábban vették az „alapanyagot”, vagyis a felújítandó lakást, mert mire elkészültek a felújítással, már tisztes profitot tudtak realizálni.
Másik profit befolyásoló tényező, a szinte felfoghatatlan sebességgel emelkedő építőanyag árak. A kiadott árajánlatok néhány napig, maximum egy hétig érvényesek, mert a beszállítók 6-8 hónap alatt duplázzák az áraikat. Ez pedig előre vetíti az elszabaduló infláció veszélyét…
A megtorpanáskor nagyon sokan szembesültek azzal, hogy nincs profit. Sőt csak veszteség árán tudnak kiszállni egy addig jónak tűnő befektetésből, vagy rövidebb-hosszabb ideig beleragadnak.
A lakásbérleti díjak is az egekben voltak a pandémia előtt…
„A járvány előtt a magyarországi ingatlanbérleti díjak a jövedelmekhez képest európai szinten is kiemelten magasnak számítottak, így a koronavírus hatására beállt konszolidáció után nem lenne észszerű, hogy az árszínvonal ismét visszatérjen a korábbi, irreálisan magas szintre.”
Mi anticiklikusan gondolkozunk, vagyis amikor már mindenki felújít, akkor mi nem, amikor mindenki behúzza a kéziféket, akkor mi kiengedjük! Most úgy ítéljük meg, hogy a befektetni vágyók számára az ingatlanpiacon kedvező változások kezdődtek. Lassan érdemes vásárolni.
Hogy mik ezek a jelek?
Íme:
Megállt a megállíthatatlannak tűnő áremelkedés, ami gyakran évi 10-20%-os drágulást hozott 2014-től. Nyilván ez tarthatatlan a végtelenségig. Egyszer el kell jönnie a kijózanodásnak. Hát tessék…
Egyes szegmensekben komoly korrekció következett be. Főként az előző időszak extrém nyerteseinél. Kik ők? Elsősorban a budapesti és a vidéki nagyvárosok Airbnb-ztetés által preferált területeken levő lakások. A lefagyott turizmus miatt elvesztették a pénztermelő képességüket. Ami persze nem igaz, mert ezek a lakások továbbra is keresettek, de hosszútávra kiadva nem tudnak olyan extrém nyereséget termelni, mint eddig. Ezért pl. Budapest VI. ill. VII. kerületében 10-20-30%-os áresés is megfigyelhető. Ez volt az Airbnb fő terepe idáig!
Ezzel szemben a nagy nyertesek: a Balaton, a Velencei-tó, Szentendre, Budapest és a nagyvárosok agglomerációja, ahol egy kis „zöldet” találnak az emberek. A pandémia miatt a lakosság menekül a bezártság elől. Most itt figyelhető meg egy soha nem látott tempójú áremelkedés. A minap olvastam, hogy a Balaton egyes helyeken felveszi a versenyt a budapesti árakkal…
A két előző csoport az ingatlanpiaci tortának kb. a 20-30%-át teszi ki. A „maradék”70-80% árai stagnálnak, enyhén esnek. Ez mindig attól függ, hogy az eladóknak milyen gyorsan van szükségük pénzre.
Nyilván a most felújításban gondolkozók még nem tudnak nagy profitokat generálni, de össze kell állni a csapatoknak mire jön a fellendülés. Persze az még odébb van…
Ha tetszett a blogbejegyzésem, figyelmetekbe ajánlom egy 9 hónappal ezelőtti publikációmat, mely bizonyos pontokon kapcsolódik ehhez az íráshoz:
Összefoglalva:
Aki Magyarországon ingatlan befektetésben gondolkozik manapság, az hosszabb megtérülésre számítson! Rövid távon még lefelé történő korrekciónak is reális az esélye, de a hosszútávra vásárlókat ez ne riassza el a vásárlástól, mert kimondható, hogy hosszútávon az ingatlanok árai ha hullámzó módon is, de felfelé mennek…
