Ezen blogom egy 2020-ban írt cikkem rövidített változata.
Az eredeti publikáció az alábbi címen olvasható:
Piaci résztvevők, stratégiák és megtérülésük az ingatlanpiacon
Az akkori írást aktualizáltam, kibővítettem!
Látom a piaci szereplőket, akik különböző stratégiákkal, különböző eredményeket érnek el. Akik észreveszik és elég gyorsan reagálnak a trendváltozásra, azok továbbra is sikeresek, nyereséggel működnek.
Ellentétben azokkal, akik csökönyösen ragaszkodnak az elképzelt eladási árukhoz, vagy csak jóval később kullognak a piac után. Ők nem veszik tudomásul, hogy a megváltozott körülmények közt új stratégiákat kell(ene) alkalmazni!
Előfordulhat, hogy meg kell elégedni a megszokottnál kisebb profittal, de lehet olyan szituáció, hogy a „0 szaldó”, vagy az enyhe veszteség is célravezetőbb, mint beleszaladni egy komoly „zakóba”.
Nem állítom, hogy az ingatlanpiacon jelen levő összes szereplőre kitérek, illetve az összes stratégiát számba veszem, de trendeket mutatok be, illetve következtetéseket vonok le.
A mi szempontunkból ez azért érdekes, mert tulajdonképpen bármelyik résztvevő lehet a megbízónk, együttműködő partnerünk, hisz mindegyikük azon dolgozik, hogy piacra vigyenek lakó, illetve üzleti ingatlanokat…
Piaci szereplők
A – Óriások
A palettán találhatunk óriásokat, akik jellemzően ingatlan fejlesztők. Gyakran több projektjük is fut. Építenek lakóházakat, lakóparkokat, bevásárló központokat, irodaházakat, sportcsarnokokat stb. Mindig mindenkivel megtalálják a hangot. Jöhet bármilyen politikai irányvonal ők sikeresek, prosperálnak. Gyakran külföldön is komoly pozíciókat szereznek.
B – Nagyágyúk
S találkozhatunk nagyágyúkkal is, akik ha esik, ha fúj, nagy haszonnal kereskednek az ingatlanokkal, mert van nagy kapcsolati tőkéjük. Rendelkeznek csinos befektetni való pénzmennyiséggel.
Persze ők azok, akik könnyen találnak befektetőket, s a bankok is szívesen hiteleznek nekik, mert megbízható ügyfelek. Ők jellemzően mindig tudnak vásárolni, ha befut hozzájuk egy jó lehetőség és mindig van eladandó lakásuk vagy házuk.
Párhuzamosan tucatszám rendelkeznek ingatlanokkal. Vannak olyan ingatlanjaik, melyeket felújítanak a szakember gárdájukkal a nagyobb haszon reményében, másokat pedig felújítás nélkül értékesítik, hogy gyors legyen a pénzáramlásuk.
C – Közvetítők
Aztán van egy másik kör, akik szintén rendelkeznek nagy kapcsolati hálóval, de kevesebb pénz felett diszponálnak. Használják akár mindhárom fent említett pénzforrást a tevékenységükhöz.
Adott pillanatban kevesebb (1-5) ingatlannal rendelkeznek. Jellemzően nem újítanak fel, csak gyorsan „kipörgetik” a jó áron megszerzett ingatlanokat.
Ténylegesen ők csak közvetítők, nincs a felújításhoz se tudásuk, se gyakorlati tapasztalatuk, nincs kapcsolatuk mesteremberekkel, de erre nincs is szükségük.
D – Felújítók
A „Felújítók” táborában találjuk azokat, akik párhuzamosan 1-3 ingatlannal rendelkeznek, akik a lakás méretétől és állapotától függően 1-6 hónap alatt renoválják a megszerzett ingatlant, majd haszonnal eladják azt.
A „Felújítók” jellemzően specializálódnak ingatlantípusokra, melyek piacán komfortosan érzik magukat. Vannak például:
„Panel specialisták”
„Ház specialisták”
„Kis lakás specialisták” (max. 30-40 m2)
”Darabolók” – közepes vagy nagy alapterületű lakásokat vesznek és 2-3-4, esetleg több lakást alakítanak ki bennük.
A „Nagy lakás specialisták”-többnyire polgári lakásokat újítanak fel.
Ez a társaság a leghomogénebb. Közöttük van olyan aki „műkedvelő lakásfelújító”. Jó érzéke van hozzá, a munkák nagy részét maga csinálja. Van munkahelye, csak kis „mellékest” akar keresni a lakásfelújítással. Jellemzően saját pénzből finanszírozza a tevékenységet. Nincsenek őrült nagy hozamelvárásai.
Aztán vannak olyanok akik még csak bontogatják a szárnyaikat, a „lelkes amatőrök”. Akik még nem merik otthagyni a biztos(nak tűnő) állásukat, de már megcsapta őket az ingatlanbiznisz szele.
Rendelkeznek egy panel árával és még képesek mozgósítani a családtól egy kis pénzt a felújításra. Jellemzően magánemberként „tréningezik be” magukat az ingatlanpiacra. Szívesen részt vesznek egyes folyamatokban, de alapvetően szakembereket foglalkoztatnak. A panel jó ugródeszka, mert nem nagyon lehet elrontani, viszonylag gyorsan elkészül a felújítás és folyamatos kereslet mutatkozik irántuk. Ezzel együtt a profit is limitált. Ők, mikor megerősödnek anyagilag és tudásban, akkor magasabb kategóriába lépnek.
Vannak a „Kamikázék” akik vállalkozó kedvűek, mindent egy lapra tesznek fel. Kellő saját tőke hiányában, befektetői-, vagy/és banki tőke segítségével fognak lakásfelújításba. Úgy végzik a tevékenységet, hogy nincs kellő piacismeretük, még nincs tapasztalatuk, nincs kipróbált szakembergárdájuk, csak felültek az utóbbi évek felívelő ingatlanpiaci hullámára. Ők akik jellemzően mindenbe beleugranak, bármit megvesznek akár drágán is. Sajnos az ő kezük alól rendszerint alacsony minőségű lakások kerülnek ki, mert a drágán vásárolt lakásokból kispórolnak amit csak lehet. Olcsó(bb) szakikkal, vagyis kóklerekkel dolgoztatnak, hogy valamennyi profitot elérjenek. Az ő esetükben egyértelmű a szaktudás hiánya, nincs szakmai alázat, ehhez gyakran igénytelenség párosul.
Az igazi felújítók – „Rutinos rókák” meglátják a felújításban rejlő lehetőségeket. Céget alapítanak a tevékenységre, mert ilyen szinten így már jobban megéri a működés. Átlátják a folyamatokat, eggyel hátrébb lépnek.
Ők már csak irányítják a kiválasztott szakembereket vagy a „brigádot”. Rendelkeznek több-kevesebb tapasztalattal az ingatlanpiacon és a felújítással kapcsolatban is. Vásárlás előtt és eladás előtt is elemeznek.
Jó érzékkel vásárolnak ingatlanokat, gyakran a cikk elején említett két ingatlanpiaci szereplőtől. Szigorú költséggazdálkodással végzik a felújítást, melynek végén tisztes haszonnal eladják az ingatlanokat.
Ahogy haladnak előre az időben egyre több tapasztalatra, komoly piacismeretre tesznek szert. Egyre nagyobb lesz a kapcsolati hálójuk, egyre jobb feltételekkel vásárolnak és adnak el. A tapasztalattal együtt a tőke is felhalmozódik.
A befektetők is felfigyelnek rájuk, egyre könnyebben finanszírozzák a tevékenységet. Mivel cégként működnek egyre hitelképesebbek, egyre vonzóbbak lesznek a bankok számára is. Ez egyfelől előnyös, mert a banki hitel a legolcsóbb külső tőke. Ami rontja az összképet az, hogy a hitelhez képest a bankok magas fedezete, vagy magas forgalmat kérnek cserébe.
Ingatlanpiaci változások:
A piaci szereplők igyekeznek alkalmazkodni a változásokhoz, ami nem egyszerű.
A Covid kitörésekor, mikor hetekig izolálva voltak az emberek (eladók, vevők, felújításban résztvevők) egymástól, megnehezült maga a felújítás önmagában. Persze ehhez kapcsolódott, hogy az értékesítés is döcögőssé vált. Tehát hetekig lefagyott az ingatlanpiac. Ez kimondott hullámvölgyet jelentett az ingatlanpiacon.
Aztán, mikor elvonult az első hullám, az emberek „kiszabadultak”. Nem tudtak messzire utazni, nem tudták költeni a pénzüket, elkezdett felhalmozódni náluk egyre több pénz. Ezt a pénzt el akarták költeni. Elkezdték csinosítani a környezetüket, elkezdtek lakást felújítani, kertet ápolni. Robbanás szerűen megnőtt a barkácsáruházak forgalma.
Ebben az időszakban kezdtünk hozzászokni az időszakos áruhiányhoz. Nem volt fa, nem volt vas, mert az alapanyagot gyártó cégek is hetekig le voltak állítva. Elkezdődött az, hogy havi, majd heti, majd napi árakat adtak a kereskedők, mert ők is így kapták a termékeket a gyártóktól…
Átrendeződés indult meg a a piacon, elementáris erővel jelent meg kereslet a teraszra, kertkapcsolatra, nyaralóra. Ennek következtében őrült emelkedésnek indultak a balatoni, velencei-tavi ingatlanok, illetve a kerttel rendelkező agglomerációban levő telkek árai. De még egy sima erkély is nagy vonzerővé vált az emberek szemében akik már a következő „Covid fogságra” készültek.
Ezzel párhuzamosan, nyilván a belvárosi kőrengeteg kiesett a pixisből. Főleg azért mert a turizmus is leállt, nem volt vendég, nem működött az airbnb.
Mivel az embereknél elég sok pénz volt, ez bőséges önrészt biztosított ingatlanvásárláshoz. A banki hitelkamatok nagyon alacsonyan álltak, az állami családtámogatások mellé belépett a zöld hitel, ami újabb lökést adott a piacnak. A 3 millió forintos lakásfelújítási támogatás is egy újabb pénz fröccs volt a piacnak…
A megnövekedett kereslettel nem tudta tartani a lépést a kínálat, ezért nyílegyenesen mentek fel az ingatlan árak mind az újépítésű, mind a használt ingatlanok terén.
Ez az időszak egyértelműen hullámhegyet hozott.
Azonban ahogy leállt a zöld hitel program, egyik pillanatról a másikra visszaesett a kereslet főként az újépítésű piacon, amit követett a használt lakások piaca is. Az állam is elkezdte hűteni a piacot az alapkamatemeléssel. Minek következtében a bankok hitelkamatai is emelkedésnek indultak, ami szigorítást eredményezett a hitelezésben is.
Erre tett rá egy lapáttal az orosz-ukrán konfliktus. Az üzemanyagok és a gáz drasztikus áremelkedése begyűrűzött szinte minden termék árába, aminek következtében elszabadult az infláció.
Most itt tartunk…
Összefoglalás:
Az ingatlanpiacon különböző tudással és kapcsolatrendszerrel illetve forrásokkal vannak jelen a piaci szereplők. A piac hektikus változásaihoz, nyilván a nagyok könnyebben alkalmazkodnak.
Az azonban elmondható, hogy kiszámíthatatlanná vált az alapanyagok ára és szállítási ideje, ami növeli a felújítás kockázatát. Egyre többen felfüggesztik, vagy halasztják a felújítást a megnövekedett költségek miatt…
Az emelkedő hitelkamatok a kereslet visszaesését hozták, ami elnyújtja az értékesítést. Ha a meglévő kínálattal szemben huzamos ideig csökkenő kereslet lesz az magával hozhat árcsökkenést is. Jelenleg stagnálás tapasztalható az ingatlanpiacon.
