Legújabb blogbejegyzésemmel egy kicsit beengedlek benneteket a mindennapjainkba!
Legutóbbi élményeimet osztom meg veletek.
Íme:
Ildikó egy budapesti hölgy. Azzal keresett meg bennünket, hogy készítsük fel eladásra a csúsztatott zsalus 68 m2-es lakását, ami a IX. kerületi Mester utcában található. Tehát a feladat: „hernyóból pillangót” kell varázsolni!
A környéket ismerjük, hisz a nem rég eladott Telepy utcai lakásunk 2 megállónyira volt innen.
1. Ahogy az lenni szokott, a munka Timi helyszín felmérésével indult. Ennek eredményeként összeállt egy hibalista.
2. Ezt felhasználva Timi kalkulációt készített, mik azok a dolgok amiket feltétlenül el kell végezni, amivel javul az ingatlan eladási pozíciója.
3. Ez az alapja a „szükséges és elégséges” tennivaló listának.
Ennél az ingatlannál Timi javasolta a
- beltéri ajtók cseréjét, mázolását;
- fűtés csövek mázolását;
- egyes helyeken faljavításokat;
- a nappali parkettájának cseréjét burkolatváltóval;
- a fürdőszoba csempéinek fuga javítását;
- az erkély járólapcseréjét, valamint
- az eladásra való felkészítést.
Ezek összesen 1,5 millió Ft-ba kerültek.
4. Közben Timi elvégzett egy előzetes piacelemzést, hogy értékesítésre felkészítve milyen áron lesz eladható a lakás.
Az eredmény 57,75 millió Ft lett!
Ez a szám különösen akkor válik imponálóvá, ha tudjuk, hogy 5 ingatlanközvetítő 52,5 millió Ft-ért hónapokig sikertelenül próbálta eladni az ingatlant.
Ilyenkor kell a befektetői szemlélet és kis matek:
Akkor van értelme az eladásra felkészítésnek,…
- HA A FELKÉSZÍTÉS EREDMÉNYEKÉNT JOBBAN NŐ AZ INGATLAN ELADÁSI ÁRA, MINT AMENNYIT RÁKÖLTÖTTÜNK.
- VAGY, HA A FELKÉSZÍTÉS EREDMÉNYEKÉNT FELGYORSUL AZ ÉRTÉKESÍTÉS.
- SZERENCSÉS ESETBEN A KÉT FENTI EREDMÉNY EGYSZERRE IS MEGVALÓSULHAT!
- A MAI PIACI VISZONYOK KÖZÖTT EGYRE TÖBB LAKÁSELADÓ SZEMÉBEN MÁR AZ IS NAGY EREDMÉNY, HA AZ INGATLANT EGYÁLTALÁN SIKERÜL ELADNI.
Erre az ingatlanra lefordítva:
- A „ hernyó ár” 51 millió Ft körül lehetett.
- A „pillangóvá alakítás” ára 1,5 millió Ft.
- A „pillangó ár” 57,75 millió Ft.
Vagyis, ha alku nélkül elkel az ingatlan, akkor 5,25 millió Ft-ot keresünk a megbízónknak!
Ez Ildikó számára is hamar nyilvánvalóvá vált, ezért gyorsan meghozta a döntést, elvégezteti a „szükséges és elégséges munkákat” és a Home Staginget.
Bónuszként rám bízta az eladást is, viszont annak költsége nem volt extra kiadás számára, mert azzal kalkulált az előző ingatlanközvetítők megbízásakor is.
5. Tehát a lakás megfelelő állapotra lett felhozva!
Ez nem azt jelenti, hogy hibátlan állapotban került piacra:
- az ablakok nem lettek kicserélve az eredeti faablakok maradtak;
- a régi parketta csiszolatlan maradt;
- a lakás nem kapott friss festést;
- nem lett átvezetékelve a lakás elektromos rendszere.
Ennek ellenére jól látható az alábbi képeken, a minőségbeli ugrás! Ezzel egyben átpozicionáltuk a kecót egy magasabb szintre…
Amiért mégis kelendő volt az ingatlan:
- Világos, jó hangulatú lakás – az egyik oldalon csak ablakok vannak;
- Alacsony rezsijű ingatlan – a modern központi fűtés tavaly lett kiépítve, ráadásul a társasháznak vannak saját tulajdonú lakásai, melyek kiadása bevételt termel a háznak;
- Tökéletes első lakásnak egy fiatal pár számára;
- Jó a lokációja – metró közelben van, sok járművel megközelíthető;
- Csendes, mivel parkra néz;
- Gyermek nevelésre alkalmas környék, mert sok park és játszótér van a közelben;
- Előre látható, hogy emelkedni fog az értéke, mert a környéken rengeteg építkezés, beruházás folyik, amik felhajtják az árakat;
6. 3 nap alatt megcsináltuk a berendezést és elkészültek a profi fotók!
Ami fontos, hogy a tulajdonosnak, barátoknak, ismerősöknek is nagyon bejött a „pillangó” állapotú kecó.
7. Az értékesítés
Pont elkészültünk május végére, így „nyárindítóként” meghirdettük a lakást.
A piac jól fogadta. Folyamatosan mutattam a lakást, hetente 2-3 érdeklődő jelentkezett. Ez azért fontos, mert azt jelezte, hogy jól van árazva az ingatlan.
Aki egy kicsit is járatos az ingatlan bizniszben az tudja, hogy a nyár eladási szempontból „halál”. Ilyenkor töredékére esik a lakáskeresők száma, illetve az aktivitása. Valóban elvonulnak nyaralni az emberek, a fókusz máshol van.
Elindult a hirdetés és az első napokban befutott egy 53 milliós ajánlat, amit 53,5-re valószínűleg fel tudtunk volna tornászni. Ahhoz képest, hogy előtte sikertelenül próbálkoztak más ingatlanközvetítők, nem volt rossz kezdés!
De ebben a lakásban több volt! S ezt tudtuk, ezért nem adtuk oda…
Kb. a hirdetés második hetében megjelent a vevő egy fiatal pár képében. Nagyon tetszett nekik a lakás, s mivel a férj a közelben levő Nagyvárad téri SOTE-n (Semmelweis Orvostudományi Egyetem) dolgozott egyenesen a mi célcsoportunkba tartoztak.
Az alku folyamán 57,2 millióban állapodtunk meg! Ők belezúgtak az ingatlanba, nem is titkolták, hisz úgy érezték rátaláltak álmaik otthonára.
Az eladó is elfogadhatónak ítélte az árat.
Hétvégére megbeszéltük a második körös megtekintést, mikor vidékről eljönnek a szülők, testvérek, hogy ők is megnézzék az ingatlant. Mivel a pénz egy részét ők biztosítják, az ő véleményük is számított.
Úgy tűnt nyélbe ütöttük az üzletet. Egyeztettük, hogy átküldjük az anyagokat az ügyvédjüknek és pár napon belül szerződünk.
Következő nap hívtak, hogy mégse veszik meg, mert a szülőknek nem tetszett…
Hidegzuhany! Ezzel elindult az az érzelmi hullámvasút, ami egyébként jellemzője az ingatlaneladásnak.
Ahogy haladtunk előre az időben egyre több vidéki szülő jött nézni a lakást, hogy a tanulmányaikat kezdő csemetéjüknek jó helyet biztosítsanak, ugyanis az egyetemek készültek kihirdetni a felvételi ponthatárokat. Ilyenkor megélénkül a piac. Kaptunk 54-56 milliós ajánlatokat, amiket nem fogadtunk el, mert ennél többre tartottuk a kecót.
Csakhogy augusztus közepére alábbhagyott a lendület.
Tíz napig senki sem jött…
Aztán augusztus 20. után varázsütésre ismét megjelentek az érdeklődők.
Végül egy fiatal orvos házaspáré lett a kecó. A feleség szintén a SOTE-n dolgozik.
Igazi álomvevők, mert azzal együtt, hogy tudták kell rá költeni, imádták a lakást. Értékelték az ingatlan erényeit. Ilyen vevőnek szívesen ad el az ember. Ráadásul készpénzzel fizettek!
Megbízóm kicsit türelmetlen volt az alku folyamán. Hiába győzködtem, hogy futtassuk végig a folyamatot. Cirka 0,5-1 millió forintot otthagyott a vevők zsebében.
Azért ne legyünk telhetetlenek, mert mi 56 millió Ft-ért adtuk el, készpénz fizetéssel azt a lakást, amit pár hónappal előtte 52,5-ért sem tudtak eladni a többiek!
Mivel én win-win szituációkra törekszem, nekem fontos a másik fél is. Fontos, hogy ő is azt érezze, hogy jól járt. Szóval az ő oldalukról nézve megállapítható, hogy
- egy tuti lakásra tettek szert;
- az ár-érték aránya kimondottan kedvező volt a számukra;
Összefoglalás
Ahhoz, hogy kihozzuk egy ingatlanból a maximumot, nem feltétlenül kell teljesen felújítani az ingatlant! Sőt!
Gyakran csak a SZÜKSÉGES ÉS ELÉGSÉGES FELÚJÍTÁS elvégzése legkifizetődőbb.
A lényeg, hogy a hiányosságokat nem szabad eltitkolni, hanem korrekt módon el kell mondani.
Így egyébként értékesítéskor az eladó jobban meg tudja védeni az árát. Az ingatlanértékesítés egy érzelmi hullámvasút, csak erős idegzetűeknek ajánlott… 🙂
